Как подобрать земельный участок

Оглавление:

Финансовый гений

Финансовая грамотность, эффективное управление личными финансами

Как выбрать земельный участок для строительства дома?

Продолжу рассматривать важные вопросы для тех, кого интересуют загородные дома, и сегодня расскажу вам, как выбрать участок для строительства дома. Тем, кому интересна и покупка готовой недвижимости за городом, предлагаю также почитать, на что обратить внимание при покупке загородного дома. Ну а сейчас полезные советы и рекомендации людям, которые рассматривает вопрос строительства. Как выбрать земельный участок под строительство дома – об этом вы узнаете далее.

Начну с самого важного. Выбор земельного участка категорически нельзя осуществлять, отталкиваясь только от цены. Потому что здесь, как и везде, цена зависит от качества, а качество – в данном случае это юридические, конъюнктурные и природные аспекты, которые обязательно внимательно изучить и проанализировать, перед тем, как выбрать участок для дома. Потому что ошибки здесь могут стоить очень дорого: обернуться серьезной переплатой или вообще невозможностью построить дом так, как вы хотите. Что же это за аспекты?

Критерий 1 . Назначение земельного участка. Первое и самое главное, на что необходимо обращать внимание перед тем, как выбрать земельный участок – это его юридический статус, то есть, определенное документами назначение земли. Идеальный вариант – это индивидуальное жилищное строительство: в этом случае вы сможете построить загородный дом и подвести к нему все необходимые коммуникации. Аналогичный вариант немного хуже – участки для личного подсобного хозяйства.

Если же это земля сельскохозяйственного назначения (например – для ведения крестьянско-фермерского хозяйства), то на таких участках может быть не предусмотрено строительство вообще, или предусмотрено строительство только нежилых помещений, без возможности подведения нужных коммуникаций и регистрации (чаще всего именно так, но есть исключения).

Точно так же только нежилые строения без юридического адреса можно возвести на земельных участках для дачного строительства, но зато к ним можно подвести коммуникации.

Существуют судебные процедуры изменения статуса участков, но нет никаких гарантий, что вам удастся их пройти. К тому же, это будет длительный и дорогостоящий процесс.

Также, осуществляя выбор земельного участка под строительство, лучше рассматривать участки, принадлежащие населенным пунктам, поскольку с местными властями все последующие вопросы будет решать проще, чем с государством.

Критерий 2 . Коммуникации. Чтобы выбрать земельный участок под строительство дома, важно знать, какие бытовые коммуникации есть рядом, и во сколько обойдется их подведение к конкретному участку (вода, электроэнергия, газ, центральная канализация).

Идеальный вариант, конечно, когда уже имеется некая улица, вдоль которой проведены коммуникации так, что их можно завести в каждый построенный дом. Но такой вариант встречается не так часто, поэтому сразу нужно считать стоимость всех услуг по подведению коммуникаций и закладывать их в общий бюджет строительства загородного дома.

Если владелец участка будет утверждать, что коммуникации скоро подведут – нужно найти официальные документы, которыми это регламентировано (например, решения местных органов власти). Но и даже если такие документы имеются – не факт, что все будет выполнено, тем более – в оговоренные сроки. Например, могут возникнуть проблемы с финансированием.

Узнайте, какого качества вода на участке. Если вам придется бурить скважину – нужно знать, насколько глубоко залегают воды, и можно ли их использовать для питья, каковы параметры и характеристики этой воды. Имейте в виду, что чем глубже придется бурить скважину – тем дороже обойдутся не только первоначальные услуги, но и дальнейшая ее эксплуатация.

Также обратите внимание: если участок расположен на берегу водоема и нет возможности подвести центральную канализацию, будьте готовы к повышенным требованиям СЭС по оборудованию септика.

Критерий 3 . Инфраструктура. Перед тем, как купить участок под строительство дома, внимательно ознакомьтесь и с инфраструктурой региона, перспективами его развития. Оцените, как долго вам придется добираться до работы, других жизненно-необходимых объектов: магазины, рынки, аптеки, школа, детский сад и т.д. Узнайте, какой общественный транспорт ходит в населенный пункт и как часто, в какое время осуществляется первый и последний рейсы: вас должно все это устраивать.

Оцените состояние дорог для подъезда к участку. В идеале прямо к нему должна подходить асфальтированная дорога, иначе в любую непогоду вам придется там “плавать” в грязи.

Важно так же узнать, осуществляется ли централизованный вывоз мусора с участка и как часто.

Критерий 4 . Экологичность. Как правило, люди хотят жить в загородном доме именно по причине экологичности такого жилья. Поэтому чем в более природном месте расположен земельный участок – тем он лучше по данному критерию. Идеальными в этом плане являются участки вблизи лесных массивов, в холмистой и горной местности, вблизи разного рода водоемов.

Но кто-то, наоборот, захочет жить поближе к развитой городской инфраструктуре. Поэтому, выбирая участок для дома, отталкивайтесь о того, что для вас важнее: город с инфраструктурой или экологичный пригород. Также обратите внимание, что земельные участки в городской черте, как правило, дороже и меньше по площади.

Перед тем, как купить участок для дома, узнайте также, не расположены ли в этом районе какие-то вредные производства: заводы, фабрики.

Если вы планируете, помимо постройки дома, разбить сад на участке, то немаловажное значение будет иметь и качество почвы: вы можете заказать ее анализ на экологическую чистоту и плодородность.

Критерий 5 . Тип грунта. Очень важный критерий при выборе участка под строительство дома. От типа грунта зависит, насколько дорого вам обойдется закладка фундамента: для некоторых типов потребуется более надежный фундамент, чтобы дом не давал осадку.

Важно, чтобы грунтовые воды не подходили слишком высоко, а плотность почвы не была слишком низкой (песчаный или глиняный грунт – наихудший вариант). В некоторых случаях по этому критерию участок может быть вообще не пригоден для строительства дома.

Также обратите внимание на ровность поверхности, на которой расположен участок. Если поверхность неровная, то чем сильнее искривление – тем дороже вам обойдется строительство.

Критерий 6 . Размер и пропорции. Оцените размер и пропорции предложенных земельных участков. Для строительства дома с отдельным двором желателен участок не менее 6 соток, конечно же, чем он будет больше – тем больше возможностей открывается перед владельцем.

Немаловажны и пропорции земельного участка: лучше всего, чтобы он был квадратной формы или близким к такому. Наихудший вариант – вытянутые участки или участки сложных геометрических форм.

В заключение хочу еще раз обратить внимание на то, что при выборе участка под строительство дома не нужно спешить (спешка нужна сами знаете, где), а нужно внимательно оценить все плюсы и минусы разных вариантов, чтобы сравнить их, в том числе и с точки зрения совокупного бюджета стройки, подведения коммуникаций.

Теперь вы имеете некоторое представление о том, как выбрать земельный участок для строительства дома. Конечно же, здесь только общая информация, те направления анализа, которые вам нужно будет изучить и проработать глубже, чтобы не допускать ошибок.

Желаю вам удачного выбора. До встречи в других публикациях Финансового гения. Оставайтесь с нами!

Правильный выбор земельного участка под строительство дома

Инфраструктура

Место не должно быть далеко от остановок (если у вас нет своего автомобиля, или если есть, то на всякий случай), магазинов, школы и детского сада, больницы или хотя бы аптеки, а также от остальных домов. Желательно наличие телефонной линии и централизованной системы вывоза мусора.

В идеале к участку должны быть подведены или доступны поблизости все коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, отопление, газоснабжение, канализация.

Рельеф участка, геология местности

На вид земельный участок может казаться безупречным, но что скрывает его рельеф, мы не узнаем, пока не изучим геологию земли. Геологи исследуют почву, наличие грунтовых вод не только на территории, но и на ближайшей местности, чтобы понять опасность возможного затопления.

Также геологи могут определить степень плотности земли, чтобы дом не просел ниже допустимых пределов и не сместился в бок (на случай слабоустойчивых грунтов).

Советуем по возможности сразу отказаться от болотистой и глинистой местности: там хоть и можно строить, но будет дороже.

Возле реки шириной более 10 м тоже лучше не строить, поскольку есть риск половодья.

Геодезистов надо приглашать в любом случае. Если рельеф местности более-менее ровный, они просто сделают правильную разметку, чтобы дом стоял ровно. Если местность холмистая, определят пригодность данного участка к строительству по углу наклона земли.

Если планируете гараж, баню, хозблок и беседку, выбирайте площадь от 15 соток. Если ещё и сад с огородом, то от 20.

Расположение участка возле дорог, воды, леса

Дом не должен бросать тень на сад и огород. Близость к соседним домам тоже нужно учесть.

Если вы не хотите просыпаться от попадания солнечных лучей в глаза, расположите дом так, чтобы свет не мешал вам спать и вообще находиться в помещениях.

Хорошо, если рядом есть лес. По возможности постройте дом в 200-300 м от лесополосы. Так вас редко будут беспокоить насекомые.

Если территория расположена на небольшом склоне, пообщайтесь с соседями насчёт зимнего подъёма на дороге к дому: не скользит ли машина на подъёме, расчищают ли дорогу. Заодно присмотритесь к соседям.

Советы профессионала. Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома.

Как уже отмечали эксперты на страницах «Полезной Площади», с наступлением кризиса многие стали покупать землю под строительство, руководствуясь одним соображением – где дешевле.
Между тем, специалисты считают такой подход не совсем верным. Зачастую дешевизна участка может обернуться значительным удорожанием самого строительства. И тогда выгодное, казалось бы, приобретение, окажется на самом деле не таким привлекательным.
О том, какие факторы стоит учитывать при подборе участка под строительство дома – наш сегодняшний эксперт, Дмитрий Безруков, генеральный директор строительной компании «Домбай».

— Я бы разделил данный вопрос на две составляющие. Первая – это так называемая документальная часть. Независимо от того, как приобретается участок – самостоятельно или через специалиста, документы должны быть правильно оформлены. Это само собой разумеется.
Более подробно я бы хотел остановиться на другом моменте – потребительских свойствах земельного участка. Именно здесь начинаются те нюансы, которые не все покупатели учитывают, о которых не все продавцы знают.

1. Подбор земельного участка. Часто участок выбирают по принципу «нравится – не нравится», то есть в первую очередь учитывается красота окружающего пейзажа, наличие рядом леса или водоема. При этом многие участки с «хорошим видом», «открывающейся перспективой» расположены на склонах холмов, имеют уклон. Приобретать их, конечно же, можно. Но следует понимать, что если вы рассчитываете на бюджетный вариант, ограничены в средствах, то можете строительство здесь и не потянуть.
Если уклон небольшой (в пределах 20-30 см на длину дома), то он нивелируется небольшим поднятием цоколя. Стоимость строительных работ возрастет, но ненамного.
А вот при более значительном уклоне, от 1 метра, удорожание будет существенным. При этом смысла просто поднимать цоколь уже нет (затраты на его возведение большие, а площадь дома при этом не увеличивается). Проще сделать полноценный цокольный этаж. И если, например, был запланирован двухэтажный дом площадью 200 квадратных метров, то с цоколем его площадь увеличится до 300.
Это даст дому дополнительную площадь, но за квадратный метр цоколя придется заплатить столько же, сколько за квадрат первого этажа. Ведь при строительстве стен коробки дома применяются те же материалы, что и при строительстве других этажей.
Это противоречит представлениям многих заказчиков о том, что цокольный этаж должен стоить дешевле, так как предназначен в основном для помещений хозяйственного назначения – кладовки, санузел, котельная, сауна и т.д., и не требует особой отделки.
Также не стоит забывать про дополнительные затраты, связанные с выравниванием самого участка, т.к. эксплуатировать его с достаточно большим уклоном (перепад высот по участку более 1 метра на длину 10 метров) очень неудобно.
Как правило, участок выравнивают либо полностью, либо уменьшают уклон. Для этого используют подпорные стенки. Их количество и конфигурация напрямую зависят от идеи, заложенной в ландшафтном дизайне. Конечно, такого рода уклоны профессиональные ландшафтники превращают в отличные места для отдыха и созерцания, порой намного более красивые, чем окружающие природные красоты (ради которого и был выбран данный участок). Но, это опять далеко не бюджетный вариант, т.к. затраты на приведение данного участка в такое (идеальное) состояние стоит нередко столько же, сколько стоит строительство и отделка самого дома.
Теперь рассмотрим другое, наиболее распространенное желание потенциальных покупателей — приобретение участка на берегу реки или озера. В этом случае, помимо бурения скважины для исследования несущей способности грунта для расчёта фундамента, необходимо также выяснить насколько глубоко проходят грунтовые воды, и не заливает ли участок в весеннее половодье. Если такая вероятность существует, то цоколь придется делать со специальной гидроизоляцией (как в бассейнах). А если учесть, что любая изоляция не вечна, рано или поздно появится щель, и придется вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт, то это вариант для весьма состоятельных людей.
Отсюда и совет. Если хотите уложиться скромно, «по минимуму», не гонитесь за шикарными видами, не селитесь рядом с озерами и реками.
Эконом-класс — это ровные участки без подтоплений, как правило, бывшие поля. Но здесь могут быть проблемы с коммуникациями. Да и жить в голом поле, в прямом смысле этого слова, не для каждого. Пока вырастут посаженные деревья, пройдет лет 10-15.
Поэтому самый надежный, проверенный вариант – уже существующие деревни. В этом случае участок либо прирезается к поселению, либо строительство осуществляется на месте, например, брошенного дома. Дорога, коммуникации, инфраструктура — все уже есть.

2. Немаловажный фактор – ширина и длина участка. Как правило, в деревнях они узкие и длинные, потому что неважно, на поле с какой геометрией сажать картошку. А вот при строительстве дома ширина участка имеет огромное значение. Как правило, проблема с шириной возникает у людей, желающих построить дом с пристроенным гаражом. Кроме того, необходимо, чтобы дом не вплотную подходил к земельным границам, а имел отступ, хотя бы метра три.
Так что при выборе земельного участка обязательно обращайте внимание на его геометрические размеры, а не только на количество предлагаемых соток. Желательно также заранее знать габариты будущего дома.
В настоящее время встречаются в продаже участки с шириной и 6 м, и даже 3,5 метра. И для строительства «нормального дома» (например, 200 м/2, 10 на 10метров, в два этажа), их необходимо приобретать несколько, что не всегда возможно. Будьте внимательны!

3.О коммуникациях. Если выбирается участок не в деревне, а в новой «нарезке» (например, в коттеджном поселке), то их стоимость, как правило, значительна, т.к. они проводятся вновь и на средства владельцев участков.
Причём, стоимость подключения к коммуникациям в различных коттеджных посёлках не одинакова. Она напрямую зависит от перечня подводимых коммуникаций (только электричество и газ или ещё вода и канализация), а также от престижности (раскрученности) самого посёлка (но данный пункт в период кризиса мало актуален).
В любом случае, где бы вы ни покупали землю, перед приобретением проверьте, есть коммуникации или нет, можно ли к ним подключиться, и, самое главное, сколько это будет стоить.
Если к участку не подведены вода и канализация, это не страшно. Можно пробурить скважину и сделать выгребную яму. А вот если нет газа, то следует серьёзно призадуматься, так как дом придётся отапливать с помощью электроэнергии, а это дорого. К тому же надо чётко знать, сколько квт/час электрической энергии выделят на конкретный дом. Если 3-5 квт/час, то дом вы, скорее всего, не протопите. Если 10-15 квт/час, то шанс сделать это есть.
Конечно, если планируется возведение дачи для летнего проживания, то смело можно приобретать участок с выделенными 3-5 квт/час электроэнергии. На бытовые нужды (плита, чайник, водяной насос, микроволновка и т.д.) ее хватит.
Самый сложный случай — выбор земельного участка, на котором в момент приобретения нет электричества (ни столбов, ни кабеля). Надо быть максимально осторожным, т.к. существует вероятность, что электроэнергию к данному участку подвести нельзя (либо нет мощностей, либо проведение очень дорого). И полагаться на заверения продавца о том, что электричество проведут «в ближайшем будущем», по меньшей мере, наивно. Следует перед покупкой уточнить во всех инстанциях о планах и возможностях электрификации, сроках подключения, выделяемых мощностях, а также о стоимости данных работ. И только если все устраивает, участок можно брать.

4. Роза ветров (векторная диаграмма, характеризующая режим ветра в данном месте по многолетним наблюдениям). Этот фактор не влияет на стоимость самого строительства, но на качество дальнейшей жизни в загородном доме – значительно. Особенно если он используется для постоянного проживания.
Если рядом находится промышленное производство (животноводческий комплекс, свалка и т.д.), а ветер дует в сторону вашего дома, не случится ли так, что, хотя жить номинально вы будете «на природе», на самом деле – в доме с плотно закрытыми окнами, а на участок будете выходить только при сильной надобности?
Взять, к примеру, пользующееся спросом Кстовское направление. Оно насыщено разного рода предприятиями и перерабатывающими комплексами. Помните — выбирать участок возле промзоны – чревато и требует особо тщательной проработки данного вопроса. И лучше такие участки не брать!

5. Близость от города. Допустим, приобретается участок в 2-3 км от города. Удобно – и на природе, и недалеко от работы и благ цивилизации. Но вполне может случиться, что через пару лет рядом вырастет многоэтажка, жители которой будут ежедневно наблюдать за всеми вашими действиями и перемещениями. Это вам надо? Лучше заранее изучить градостроительный план – имеет ли смысл брать данный участок с учетом перспектив городского строительства? Может, лучше подобрать вариант подальше?
В моей практике были случаи, когда владельцы продавали свои дома, со временем вошедшие в черту города, и строили новые, километрах в 10-15 от Нижнего. У них были хорошие дома, устоявшийся жизненный уклад, но жить на виду у многоэтажек – не всем нравится. Тем более что придется пережить еще этап строительства многоквартирного дома.
Так что надо точно знать, как будет происходить застройка территорий около выбранного вами участка, хотя бы на ближайшие 10 лет.

6. Если вам приглянулся участок в коттеджном поселке, то следует внимательно изучить, как он развивается на сегодняшний день. Допустим, поселок рассчитан на 100 домов, а участки приобрели и начали строиться лишь пятеро за последние два-три года.
Имейте в виду — все расходы (охрана, расчистка дорог после каждого снегопада и пр.) ляжет именно на эти пять семей. Вы хотите войти в их число?

7. Привязывайте представления о своем будущем загородном проживании к реальности. Бывает так, что люди хотят приобрести по максимуму (уединенность, близость от города, красивый вид), заплатив по минимуму. А это, как правило, нереально.
Лучше сразу определить для себя, что имеет первостепенное значение, а чем можно и поступиться.

Не торопитесь покупать земельный участок, не изучив все нюансы. Помните, что конечная ваша цель – это получать удовольствие от проживания в своём вновь построенном доме, а не жить сначала в вечной стройке, а потом в вечном ремонте!
Если вы не чувствуете уверенности в том что сможете правильно подобрать земельный участок, не рискуйте деньгами, обратитесь к специалистам в профильные компании. Они грамотно помогут вам подобрать лучший вариант с учётом всех ваших пожеланий и возможностей!

7 шагов, чтобы выбрать землю под строительство дома

Шаг 1 — выбрать город или пригород

Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.

Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.

Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже ваш земельный участок.

Шаг 2 — решить, что лучше ИЖС или СНТ

«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)

С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.

Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:

  • возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
  • четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
  • возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
  • возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).

Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.

Шаг 3 — выбрать экологически чистый район

На мой взгляд, экология — второй по выжности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.

Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.

Деревья на пустом участке кажутся прекрасными только до тех пор, пока дело не дошло до строительства

Шаг 4 — изучить инфраструктуру

Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь — электричество.

Электроснабжение

Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников.

Газоснабжение

Вторая по значению инженерная сеть — газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000. Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.

Водоснабжение

Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации — получить информацию о качестве воды у будущих соседей.

Канализация

Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями. Подробнее о том, как выбрать септик для дома, читайте здесь.

Подъездные пути

Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.

Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.

Шаг 5 — лично проверить геологию и рельеф местности

Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:

  1. грунтовые воды залегают очень близко;
  2. очень малая плотность земли (дом может просесть);
  3. мало пригодны глинистые грунты.

Значительно удорожает строительство:

  • Участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
  • Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтопляться).

Шаг 4 — измерить участок и понять как на нем строить

Участок должен иметь простые формы и соподчиненные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.

Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании дома. От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-50% выше, чем у двух- или трех- этажного индивидульного жилого дома.

Шаг 7 — оформить участок в собственность или аренду

Плюсы и минусы участка в собственности

Покупая землю в собственность, вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.

Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.

Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность. © Дэвид Рокфеллер

Плюсы и минусы участка в аренде

Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили участок по договору переуступки прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год). Но, опять-таки, нужно учесть — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка в черте города может достигать 15% кадастровой стоимости, за пределами города 3%. Перевести участок из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.

Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории, под выкуп льготными категориям граждан или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность.

Подходите к выбору участка для строительства дома ответственно. Как минимум выясните:

  1. Не попадает ли земля под территории водоохранных зон;
  2. Не находится ли на территории заповедника или в зоне отчуждения линий электропередач;
  3. Узнайте в местной администрации долгосрочный план развития территории;
  4. А перед принятием решения советую взять лист бумаги, разделить его на две части и выписать «плюсы» и «минусы» каждого варианта. Затем сравнить результаты и выберать себе лучший участок для строительства дома.

КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК


ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ЗАСТРОЙКУ — ОЧЕНЬ
НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА. КАК НЕ ОКАЗАТЬСЯ В СИТУАЦИИ, КОГДА НА ПРИОБРЕТЕННОМ УЧАСТКЕ
СТРОИТЬ ЖИЛОЙ ОБЪЕКТ ЗАПРЕЩЕНО?

Все земли в нашей стране по
своему целевому назначению делятся на семь категорий: земли сельхозназначения;
населенных пунктов; промышленности, энергетики, и земли иного специального назначения; особо
охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.
Категории в свою очередь подразделяются на Виды Разрешенного Использования
(ВРИ), их более ста.
ВРИ определяет кадастровую и рыночную стоимость земли,
размер ставки налога, ограничения в обороте, предоставление субсидий,
защита жилищных прав и разрешенный характер
использования земли. Строительство дома
может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.
Поскольку мы рассматриваем участок под жилую застройку, нас
интересуют, в первую очередь, земли
населенных пунктов. На них разрешено
возведение жилых домов с правом регистрации проживания в них. К тому же, они
обладают развитой инфраструктурой и хорошей локацией.
Земли Населенных пунктов обладают четко расчерченными границами,
в рамках определенной деревни, села, города. Существует градостроительный
регламент каждого населенного пункта, который делит эти земли на территориальные
зоны, например: жилые (позволяющие размещать жилые постройки),
общественно-деловые, производственные и прочие. В частности, с картой
зонирования можно ознакомиться на сайте города.

Для того чтобы узнать назначение и ВРИ участка,
нужен его кадастровый номер или адрес. Сведения эти содержатся
в государственном кадастре недвижимости (ГКН), являются общедоступными и
предоставляются по запросам любых лиц, в том числе в электронном виде на
портале Росреестра.
Когда вы определили, к какой территориальной зоне относится приглянувшийся вам участок,
смотрите на ВРИ. Он должны содержать наименования:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство),
дачное строительство, садоводство. На таких землях возможно возведение жилых домов с правом
регистрации проживания в них.
Частично пригодны для размещения жилых строений — земли
сельхозназначения, так называемые «несельхозугодья», на которых возможно: гаражное, дачное
строительство; ведение ЛПХ, садоводства.

«Несельхозугодья» должны содержать один из ВРИ: ведение
огородничества (возможно возведение некапитального «жилого строения»), ведение
садоводства (возможно возведение «жилого строения»), ведение дачного хозяйства
(возможно возведение «жилого строения» или «жилого дома»).
Право регистрации в жилом доме напрямую зависит от нахождения объекта
в границах населенного пункта. Вместе с тем, если жилой дом пригоден для
постоянного проживания, согласно КС РФ, зарегистрироваться теперь можно как в
дачном, так и в садовом доме.
Теоретически, возможно построить жилой дом и на землях: КФХ («для
крестьянского (фермерского) хозяйства»), при условии оформления КФХ и наличии
свиней, кроликов, кур или других животных и птицы, для ухода за которыми
требуется постоянное нахождение там человека.
На «сельхозугодьях» строительство жилых объектов запрещено, кроме сооружений,
используемых для хранения и переработки сельхозпродукции.
Виды разрешенного использования, как и категорию земли, можно изменить согласно
правил землепользования и застройки. Однако процесс этот трудоемок и не всегда оправдан
с точки зрения затраченного времени и финансов.
На что еще следует обратить внимание при выборе земли? Конечно же, на локацию:
отдаленность от промзон, экобезопасность, близость объектов инфраструктуры,
хорошие коммуникации (систему водоснабжения, водоотведения, электро и
газоснабжения, систему связи и дороги). Отмечу, что не всегда отсутствие
инженерной инфраструктуры на участке делает его нежеланным активом. Скорее,
наоборот. Он может находиться в границах перспективного освоения и уже в
ближайшее время цена его вскочит в разы. В этой связи, важно грамотно и чутко подходить к вложению денежных средств, особенно сейчас, когда рынок достигает ценового дна. Первостепенное же значение, в последнее время, в выборе локации заняла экологическая составляющая.
Что же до выбора участка в коттеджном поселке, независимо от его организационно-правовой формы, покупка эта сопряжена с большими затратами. На собственника, как правило, ложатся
расходы по вывозу мусора, очистке дороги, охране и даже прокладке и ремонту
коммуникаций. Бывали случаи, когда на территорию в нарушение закона не пускали
собственников из-за отсутствия взносов за обслуживание. Проблема в том, что
девелопер, зачастую, и владеет управляющей компанией, которая обслуживает
массив и задает тарифы.
В завершении, краткий ликбез по проверке документов на участок. Если вы не подкованы юридически, однозначно лучше нанять грамотного специалиста, который сопроводит сделку и сведет к нулю последующие риски возможности эксплуатации участка или, что ещё хуже, признания
сделки «ничтожной» по ряду причин. Проверке подлежат: правоустанавливающие,
правоподтверждающие, технические документы, основания возникновения права, возможные притязания третьих лиц, обременения/ограничения/сервитуты, дееспособность продавца и множество прочих нюансов вплоть до расчетов по сделке.

В этом году вступил в силу ряд изменений в законодательстве, касаемый
сделок с недвижимостью. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет теперь пять лет против трех (кроме случаев дарения, наследования от близких родственников или договора пожизненного содержания с иждивением). Налог с продажи земли,
купленной после 01.01.2016 г. рассчитывается от суммы в ДКП (Договоре
купли-продажи) или с 70% от кадастровой стоимости участка (если цена в ДКП ниже).
Если земля в собственности более трех лет, налог с продажи не возникает. Если
менее трех лет, но право возникло до 01.01.2016г, — расчет налога производится
от разницы между ценой в ДКП и фактически понесенными и документально подтвержденными расходами на приобретение участка. Сократить налог на 1 млн р.можно налоговым вычетом.
Не забывайте о том, что налог на землю рассчитывается от ее
кадастровой стоимости. Зачастую, кадастровая приравнивается к рыночной, что
вызывает возмущения у собственников и порождает судебные тяжбы. В этом случае,
вы всегда можете обратиться с заявлением
на оспаривание в Комиссию при Управлении Росреестра по вашему Региону. В 2014 году поступило 11 783 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении
27 434 земельных участков. По итогам рассмотрения заявлений приняты
решения в пользу заявителей в отношении 12 616 земельных участков.
Хорошая статистика для собственников.
Удачных
вам сделок!
_________________________
При использовании материалов обязательно указание авторства (с)

Как выбрать земельный участок под строительство

Вы решили приобрести земельный участок в Екатеринбурге или Свердловской области под строительство дома своей мечты? Но не знаете, как сделать правильный выбор и не ошибиться при покупке земли? Конечно, к этому нелегкому делу стоит подойти со всей ответственностью и во всеоружии. И именно поэтому мы решили помочь вам и рассказать, на что следует обратить внимание в первую очередь.

Площадь земельного участка под строительство

Прежде всего, необходимо определиться с площадью участка. При выборе следует исходить из общей площади дома, который вы хотите на нем возвести. Идеальное соотношение – один к десяти. Не стоит добиваться точного соотношения, но если территория будет слишком маленькой, ликвидность вашего жилья резко снизится.

Правовая сторона вопроса

Выбор местности – первый шаг в постройке собственного дома. И ошибиться с этим выбором нельзя. Знайте, что если земельный надел слишком дешевый, то, скорее всего, с ним могут возникнуть какие-либо проблемы. Одна из них – правовое положение, проведенное не должным образом. Перед покупкой вам необходимо поинтересоваться, проходил ли участок процедуру межевания. Для того чтобы обозначить границы своей территории, вам необходимо подать свидетельство о праве собственности на землю и все исходные данные о покупаемой территории в соответствующую землеустроительную компанию. Данная компания должна будет произвести работы по определению границ на местности, встретиться со всеми соседями и установить, где проходит граница между территориями. Итак, на момент покупки у вас должны быть следующие документы: топографический план с обозначением подземных коммуникаций и кадастровый план земельного участка.

Водоснабжение земельного участка

Еще один важный момент в приобретении земли под строительство – это водоснабжение. Подача воды может осуществляться как от коллективного (городской или поселковый водопровод), так и от индивидуального источника водоснабжения (скважина, колодец). Многие думают, что если доступа к водопроводным сетям нет, то вполне возможно пробурить скважину самому, но не все так просто. Иногда приходится бурить очень глубокие скважины, чтобы добраться до воды, глубиной до 60-80 м. В денежном эквиваленте вам это может обойтись в достаточно круглую сумму (около 100 000 руб.).

Также немаловажным является вопрос качества воды, добываемой в данной местности. Если рядом уже имеются пробуренные скважины, было бы неплохо узнать у их владельцев о качестве воды, проводились ли бактериологические и химические исследования воды в данной местности. Для более достоверного результата необходимо взять пробы воды с разных глубин.

Еще до покупки следует узнать о типе грунта. Необходимо это для того, чтобы определить тип фундамента вашего будущего дома. Встречаются случаи, когда состояние грунта настолько неудовлетворительное, что специалисты советуют отказаться от данной покупки. Однако не стоит искать идеальный вариант, вы можете потратить много времени на его поиски и так и не найти нужный. Архитекторы на сегодняшний день готовы предложить массу технических решений, способных нейтрализовать неблагоприятные воздействия грунтов.

Еще один немаловажный вопрос, который вы должны учесть при выборе территории под застройку: подвержен ли он затоплению в период паводков. Узнать это очень просто. Сделайте несколько углублений лопатой, и если через час в углублениях появилась вода, то уровень грунтовых вод достаточно высок. Отсюда следует, что о погребе, подземном гараже или подвале не может быть и речи.

Наличие канализационных сетей

Следующее, на что нужно обратить внимание при покупке, – наличие канализационных сетей. Если поселковых коммуникаций нет, тогда следует обдумать вопрос локальных систем. Иногда такие затраты могут конкурировать с ценой на землю.

Электроснабжение местности

Также необходимо поинтересоваться электроснабжением местности. Необходимо узнать, где находится ближайшая подстанция и сколько киловатт вам готовы выделить. Часто выделяемого количества электроэнергии (около 10 кВт, а то и меньше) не хватает для обеспечения одного коттеджа. Тогда владельцам домов необходимо включать в свои расходы затраты на возведение собственной электростанции или же задуматься об альтернативных источниках энергии, также можно оптимизировать энергопотребление дома.

Кроме вышеперечисленных моментов, при покупке также следует обратить внимание на следующее:

  • живописность местности;
  • возможность телефонизации;
  • наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты;
  • экологическая обстановка;
  • обслуживание дорог;
  • доступность больницы, магазинов.

В коттеджном поселке Алые Паруса осуществляется продажа земли под строительство. Здесь есть все необходимые коммуникации: газ, водоснабжение, канализация, электроэнергия, дорога. А дивные пейзажи и свежий, наполненный лесными ароматами воздух, позволят вам забыть о проблемах и заботах и наслаждаться жизнью в своем загородном доме.

Еще по теме:

  • Как разделить дом если он не оформлен Раздел дома с участком при разводе В соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ: Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов […]
  • Как в сампе написать отчёт [Мэрия] Отчеты сотрудников. Nikitko_Sladkov Старшина Сообщения : 97 Репутация : 1 Дата регистрации : 2011-12-20 Адвокаты: Администрации Мэрии. _____________________Я, (И.Ф) […]
  • Какая статья за мелкую кражу Мелкой кражей предложили считать хищение на сумму до 2 тыс. руб. Планка хищения, считающегося мелким, может быть увеличена до 2 тыс. руб. Соответствующий законопроект 1 внесло в Госдуму […]
  • Договор долевого участия это договор инвестирования Вопрос - Ответ анализ сайта Joomla перенести сайт на joomla 2.5 Отличие договора участия в долевом строительстве от договора инвестирования Уважаемые посетители нашего сайта, имея […]
  • Замена прав в связи с порчей Замена водительского удостоверения - что делать, если срок ВУ истек Водительское удостоверение нужно обязательно менять если: истек срок действия водительских прав; изменились […]
  • Место совершения правонарушения по ст 1226 коап рф Судебная практика Возвращены права по ст. 12.26 (отказ от прохождения медосвидетельствования) ПОСТАНОВЛЕНИЕ 16 августа 2012 года г. Москва Мировой судья судебного участка № 183 района […]