Можно ли расторгнуть договор продажи квартиры по ипотеке

Оглавление:

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры в ипотеку, если все документы уже оформлены?

Можно ли отказаться от квартиры приобретённой в ипотеку если деньги уже перечислены и лежат на счету и если документы на регистрацию права уже готовы?

Ответы юристов (2)

в связи с тем, что право собственности зарегистрировано.Необходимо пройти процедуру расторжения договора. Согласно ст. 450 ГК РФ договор расторгается либо по согласованию с собственником, либо в судебном порядке.

Основания для изменения и расторжения ипотечного договора указаны в статьях 450 — 453 ГК РФ. Надо сказать, что расторжение ипотечного договора заёмщиком, при условии того, что Банк исполнил свои обязательства в полном объёме, практически невозможно.

Но есть случаи, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Банк выдал не всю сумму кредита — это будет считаться существенным нарушением ипотечного договора и заёмщик может расторгнуть договор в судебном порядке. Верно и обратное, если заёмщик не соблюдает график платежей Банк имеет право расторгнуть договор через суд.

Надо отметить, что не любое нарушение является основанием для расторжения договора, а только существенное. Определение существенности нарушения раскрыто в статье 450 ГК РФ, где указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ещё одним основанием, для расторжения договора в судебном порядке, является существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора. Однако, в правоприменительной практике, ссылки заёмщиков на изменение курса иностранной валюты, потерю работы, здоровья, что является изменением обстоятельств из которых исходят при оформлении ипотечного кредита, не признаются судами в качестве основания для расторжения ипотечного договора.

Поскольку у Вас переход права ещё не состоялся и Вы не стали собственником, то отказаться от исполнения договора возможно по соглашению сторон. Но имейте в виду. что за пользование кредитом (деньги уже на счете) Вам придётся заплатить проценты. И факт столь досрочного возврата суммы кредита по ипотеке тоже может быть не предусмотрен условиями кредитного договора.

Юрий, если у вас остались вопросы, задавайте. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть ипотечный договор по инициативе заемщика?

Такая ситуация: приобрели квартиру по ипотеке в Сбербанке, подбирали ее риэлторы, соответственно осмотр квартиры проводился нами очень поверхностный. После подписания всех документов выяснилось, что квартира находится в аварийном состоянии, а именно: заливает потолок, внешняя стена постоянно сырая, когда сняли обои обнаружили плесень и грибок, батареи не отапливаются (в ЖЭКе сказали, что до нас просто не доходит по стояку горячая вода, на вопрос «что делать?» ничего внятно предложить не сумели. В связи с этим возникло несколько вопросов:

1.Как можно расторгнуть договор ипотеки с банком и чем это нам может грозить? (компенсации банку и т.д.)

2. Можем ли мы продать эту квартиру и вернуть деньги банку и как это происходит?

3. Можем ли мы подать в суд на банк если он откажется приемлемо для нас решить этот вопрос?

21 Апреля 2014, 15:20 Олег, г. Москва

Ответы юристов (7)

1.Как можно расторгнуть договор ипотеки с банком и чем это нам может грозить?( компенсации банку и т.д.)

К сожалению, расторгнуть договор ипотеки вы не можете — нет законных оснований для этого. Банк не может нести ответственность по приобретенному покупателем объекту недвижимости.

2. Можем ли мы продать эу квартиру и вернуть деньги банку и как это происходит ?

А вот это сделать Вы можете. С согласия банка вы можете найти покупателя и продать ему квартиру. По правоотношениям с банком может быть два варианта: — или покупатель выплачивает деньги за квартиру банку при заключении сделки, в результате чего гасится ипотека. В данном случае будет непростая система взаиморасчетов, в которой и банк должен получить свои средства и вы должны получить остаток.

— или оформляется замена лиц в обязательстве по кредитному договору и покупатель встает на ваше место по ипотечному кредиту. В данном случае покупатель сам будет решать когда и каким образом он будет закрывать ипотечный договор.

3. Можем ли мы подать в суд на банк если он откажется приемлемо для нас решить этот вопрос?

Подать в суд может кто угодно на кого угодно. Но в вашем случае нет оснований для предъявления иска к банку. Банк свои обязательства по выдаче вам кредитных средств для приобретения квартиры выполнил надлежащим образом. А значит банк не нарушал ваших прав и оснований для претензий именно к банку я не вижу.

Есть вопрос к юристу?

1.Как можно расторгнуть договор ипотеки с банком и чем это нам может грозить?( компенсации банку и т.д.)

Договор расторгнуть можете, но вы должны будете вернуть весь заем с учетом процентов на сегодняшний день и неустойку согласно договора.

2. Можем ли мы продать эу квартиру и вернуть деньги банку и как это происходит ?

Можете, по согласованию с залогодержателем-банком. То есть договаривайтесь с банком.

3. Можем ли мы подать в суд на банк если он откажется приемлемо для нас решить этот вопрос?

Подать можете, но перспективы очень туманны.

Так же вы можете подать в суд на продавца, в связи с обнаруженными скрытыми дефектами квартиры. Так же можно посудится с риэлторами по поводу возврата уплаченного вознаграждения, но для этого нужно видеть договор.

Уважаемая Ольга, я думаю в данном случае Вам необходимо расторгать договор купли-продажи. Однако не понятно, как делали оценку для ипотеки, если квартира находится в таком ужасном состоянии.

В соответствии со ст. 450 Гражданского Кодекса РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В Вашем случае стоит ставить вопрос в первую очередь, о расторжении договора купли-продажи квартиры. Исходя из того, что в квартире нет отопления, это можно трактовать как существенное нарушение договора стороной продавца. Вы приобретали квартиру для проживания, а без отопления проживание в ней невозможно.

Последствия расторжения договора предусмотрены ст. 453 Гражданского Кодекса РФ:

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, Вы будете вправе требовать с продавца возмещения убытков причиненных расторжением договора.

Также возможно признать договор купли продажи недействительным. Исходя из ст. 178 Гражданского кодекса РФ:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При расторжении или признании договора недействительным, у Вас в отношении кредитного договора с банком возникает ситуация описанная в ст. 451 Гражданского Кодекса РФ:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, после расторжения договора купли-продажи квартиры, Вы вправе требовать расторжения кредитного договора и связаного с ним договора залога (ипотеки) квартиры.

Чтобы снять с себя обязательства перед залогодержателем, необходимо обращаться в суд с иском не к банку, а к продавцу квартиры с существенными недостатками. Сначала следует зафиксировать актом УК и представителем гос. жилищной инспекции факт нарушений в квартире Порядка предоставления ком. услуг ввиду наличия соответствующих недостатков, не позволяющих использовать данную квартиру как жилое помещение для проживания в данном состоянии. После этого следует обращаться с иском в суд с требованием расторжения договора на основании ст.450 ГК РФ, возврата уплаченной суммы, а также убытков, связанных с уплатой процентов по кредиту. После расторжения договора купли-продажи Вы сможете досрочно погасить долг перед банком, который снимет таким образом залог, либо потребовать также в судебном порядке снятия обременения в виде залога для расторжения ипотеки.

Здравствуйте, Олег. Если расторгать договор купли-продажи в суде, практика свидетельствует, что такие дефекты суды не всегда признают как основания для расторжения договора.

Да и не в этом главная проблема. Деньги от банка получали вы, следовательно, от вас банк и будет требовать возврата денежных средств. Вы, в свою очередь, можете предъявить претензии к покупателю. Но совсем не обязательно, что он будет располагать необходимыми средствами.

. Вы можете расторгнуть договор, но все связанные с этим неблагоприятные последствия лягут на вас, т.к. в силу обязательств по ипотеке именно к вам у банка имеется право требования. А то, что квартира оказалась такого качества, не освобождает вас от обязательств по погашению займа.

Для расторжения договора вам придется либо найти другого покупателя (который в дальнейшем предъявит претензии к вам, как сейчас вы — к своему покупателю), согласовав с банком куплю-продажу квартиры и продать ее, чтобы погасить долг перед банком. Либо прекратить платить ипотеку. В этом случае, если банк обратит взыскание на квартиру и примет ее на свой баланс, вы больше не будете ничего должны банку. Но и свои произведенные ранее затраты вы можете взыскать только с продавца. Если у него имеется соответствующее имущество, чтобы их погасить.

Либо прекратить платить ипотеку. В этом случае, если банк обратит взыскание на квартиру и примет ее на свой баланс, вы больше не будете ничего должны банку

Не могу поддержать данную идею поскольку на практике, долг все равно перед банком будет. Ибо будут начислены всякого рода штрафы и проценты, которые даже если и могут быть уменьшены судом, должник все равно будет должен. А квартиры на практике банки забирают по сильно заниженным ценам.

Самый лучший выход из ситуации — продажа квартиры.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В сделках купли-продажи недвижимости всегда рискуют обе стороны. Покупатель рискует получить квартиру ненадлежащего качества, с долгами по квартплате, или того хуже — с гражданами, имеющими право на пожизненное проживание. Продавец рискует, продав свою квартиру, несвоевременно или не в полном объёме получить её денежное возмещение. Крайний выход из сложившейся ситуации — расторжение договора купли продажи. Как его осуществить?

Что значит «расторжение договора»?

Когда покупатель и продавец расторгают договор, имеется ввиду, что на этом их договорные отношения на будущее прекращаются. И это самый главный признак, отличающий расторжение договора от признания его недействительным. Поэтому после состоявшейся сделки, когда стороны обменялись деньгами и недвижимостью, говорить о расторжении договора невозможно. Свои обязательства по договору стороны выполнили, следовательно, договор свою миссию отслужил.

Иллюстрация: Ирина Фатеева

Расторжение договора – это прекращение отношений между покупателем и продавцом недвижимости. Но взять и просто так расторгнуть договор не получится, тут потребуется согласие обеих сторон, причём расторгать его придётся в той же форме, в которой он и был составлен – в письменной. На словах решить нельзя.

Покупатель квартиры должен понимать, что не каждый собственник квартиры — отпетый мошенник, который хочет поживиться на нём. Как и не каждый покупатель — обманщик. Очень часто проблему можно решить мирно, поэтому обоюдное расторжение договора купли-продажи — не такая уж и редкость, и не стоит сразу накручивать себя мыслями о предстоящих судебных разбирательствах.

Возможно, до суда и не дойдет. Стороны аргументируют свои замечания по договору, внесут в бумаги соответствующие коррективы (уменьшат, к примеру, цену, или изменят какие-либо другие условия) и пожмут друг другу руки. Или же, не найдя подходящих слов и доводов для оппонента, решат расторгнуть договор соглашением сторон. Закон Российской Федерации разрешает его в том случае, если все условия соблюдены. Статья 452 Гражданского Кодекса РФ говорит о том, что расторжение договора должно пройти все те же этапы, что прошел и договор купли-продажи. Другими словами, если он был заверен нотариусом, то и расторжение должно пройти через руки нотариуса. Если договор прошёл государственную регистрацию, то и расторжению договора должно пройти по тому же пути.

Вся суть расторжения договора купли-продажи недвижимости прописана в главе 29 Гражданского Кодекса РФ. Она предусматривает причины (ст. 450 ГК РФ) и обстоятельства (ст. 451 ГК РФ), достаточные для расторжения, а также порядок проведения (ст. 452 ГК РФ) и последствия (ст .453 ГК РФ) расторжения.

Когда ещё возможно, а когда уже поздно?

Гражданский Кодекс Российской Федерации прописывает условия, когда стороны имеют право расторгнуть договор. Это возможно по обоюдному решению сторон или при существенном нарушении договора и причинении ущерба одной из сторон (статья 450). Но нарушение должно быть настолько серьёзным, что, зная, что такое случится, вторая сторона никогда бы не пошла на сделку.

При обоюдном решении об отмене сделки до суда, как правило, не доходит. Наименьшей кровью можно отделаться, если расторгнуть договор до момента регистрации перехода прав собственности: квартира в руках продавца, он её владелец, а стороны полюбовно договорились не продолжать далее договорных отношений и подписали расторжение договора купли-продажи.

Бывают и другие варианты обоюдного соглашения, но уже в тех случаях, когда сделка состоялась. В основном, как показывает практика, это происходит в тех случаях, когда представители обеих сторон добропорядочны. Рассмотрим на примере. Два человека вступили в договорные отношения. Обсудили все моменты, прописали их в договоре. И недвижимостью, и суммой за неё покупатель и продавец довольны. Оформили документы, как полагается, право собственности перешло покупателю, деньги – продавцу. А через некоторое время, обе стороны вдруг поняли, что погорячились (и такое бывает). Что делать? По договору они сделали всё юридически чисто. Расторгнуть договор уже нельзя, так как мы помним, что он расторгается, пока не вступит в силу, а он уже подписан и в действие применен. Идти в суд? За что судиться? Обе стороны на тот момент были довольны сделкой, нарушений не выявлено, все получили, что хотели. Как поступают тогда?

Одного желания для составления иска в суд недостаточно. Причина должна быть веской!

Нередко в таких случаях, когда стороны хотят всё вернуть на круги своя, они снова вступают в договорные отношения с обратным эффектом. На кон ставится квартира, сумма денег за неё выдвигается та же. Недолгая бумажная волокита, подписание идентичного договора сторонами, регистрация прав собственности, и вот уже бывший покупатель продал квартиру старому хозяину. Стороны пожимают друг другу руки и расходятся. Законом это не запрещено, потому что нарушений никаких не было.

Среди нарушений, причиняющих ущерб и являющихся основанием для прекращения договорных отношений, значится отказ покупателя своевременно выплатить деньги продавцу уже после регистрации прав собственности и передачи ключей от квартиры. Либо нежелание продавца выезжать из квартиры и сниматься с регистрационного учёта. В таком случае, когда одна из сторон не торопится выполнять данные по договору обещания, вторая должна постараться достигнуть договоренностей в вопросе досудебных разбирательств и отправить письменное предложение об отмене сделки.

Получение письменного отказа об отмене сделки или простое игнорирование письма в течение 30 дней может служить правом «пострадавшей» стороны на составление иска в суд (статья 452, пункт 2, ГК РФ). Но ещё раз напомним: одного желания для составления иска недостаточно. Причина должна быть веской!

Покупатель не заплатил за квартиру, но в неё уже въехал. Обычно подтверждением оплаты служит расписка о получении денег или банковская выписка о перечислении денежных средств на счёт продавца. Такового документа у продавца не будет, что и может стать веской причиной подать в суд.

Или же к новому хозяину после сделки пришел человек с правом пожизненного проживания в этой квартире. Кто он? Родственник продавца, о котором он умолчал — скажем, заключённый, только что вернувшийся из мест лишения свободы. Он, безусловно, захочет жить в своей квартире, и суд подтвердит его право. Это тоже веская причина обратиться в суд.

Или сам хозяин квартиры, продав её и взяв деньги, никак не выпишется, так как новую ещё не приобрел, прописаться попросту некуда или «некогда» дойти до паспортного стола.

Таковы самые распространенные примеры, которые становятся отправной точкой для дальнейших судебных разбирательств.

Как показывает практика, нередко истец допускает серьёзную ошибку при составления иска по расторжению договора, которая потом стоит ему очень больших нервов. Скажем, истец требует расторжения договора, забыв прописать, что кроме этого необходимо вернуть имущество. Суд рассматривает только те требования от истца, которые были предъявлены. Поэтому написав в суд заявление «прошу расторгнуть договор», истец и получит на руки расторгнутый договор, а имущество — нет. Потому что в иске он не прописал его отдельным пунктом, а в собственности оно уже по документам у ответчика (то есть покупателя). И горе-истец (он же продавец) снова идёт в суд с новым заявлением «прошу вернуть имущество и выселить новых жильцов». Если забыть и не указать в иске про жильцов-оккупантов, они останутся, а это грозит очередным, третьим иском. А это снова процессы, нервы, бумажки и волокита, хотя всё можно было бы решить одним махом при правильно составленном заявлении изначально.

Маленьким «бонусом» для истца может служить возмещение убытков и морального ущерба, если таковые имели место, что закреплено 395 статьей Гражданского Кодекса РФ.

Мы об этом уже писали ранее, что расторжение договора купли-продажи и признание его недействительным (167 статья Гражданского кодекса РФ) — вещи абсолютно разные. Тем не менее, у двух совершенно разных процедур итог один – всё возвращается на первоначальную стадию. Деньги — покупателю, квартиру – продавцу. Только обиженная сторона ещё может потребовать возмещение морального вреда, все по той же 395 статье Гражданского кодекса РФ.

Как обезопасить имущество продавцу и покупателю?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — сложный, но выполнимый процесс. Если всё-таки дело зашло так далеко, подойдите к нему ответственно и грамотно. Лучше воспользоваться помощью юристов, которые надлежащим образом подготовят документы и помогут выиграть дело в суде.

Чтобы избежать ситуаций, описанных в статье, продавцу и покупателю следует обратить внимание на мелочи, которые очень важны при составлении договора. Продавцу желательно закрепить в договоре условия и срок, в который будет передана сумма за недвижимость: до или после регистрации права собственности, переводом на банковскую карточку или в ячейку банка и т.д. Покупателю же следует настоять на подписании передаточного акта, в котором будет задокументирован переход квартиры от старого хозяина к новому. Кроме того, следует помнить, что в законе нет чёткого срока, в который продавец должен освободить жилплощадь. Имеет место лишь размытое понятие «в разумный срок». Именно этот «разумный срок» тоже следует прописать в договоре, чтобы он потом не длился годами.

Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры?

​Продать квартиру возможно только при участии двух сторон, но с каждой из них могут выступать несколько физических лиц. Например, купить квартиру может семья, выделив каждому ее члену определенную долю. Продавцом также может выступать несколько человек, владеющих квартирой в долевой собственности. По общему правилу желания только одной из сторон недостаточно для расторжения договора, но из этого правила есть много исключений, а сама процедура имеет различные нюансы. Сегодня мы говорим о том, как провести расторжение договора купли-продажи квартиры.

Когда расторгается договор купли-продажи квартиры?

Самый простой случай — желание обеих сторон. В этом случае нет препятствий к расторжению, и все возвращается на круги своя — квартира продавцу, деньги — покупателю. Однако, данный случай самый редкий в практике, намного чаще недовольство сделкой высказывает только кто-то один, и желает расторгнуть куплю-продажу без согласия второй стороны.

Право граждан на отказ от договора купли-продажи закреплено в главе 29 ГК РФ, и там же перечислены все обстоятельства прекращения сделки:

  • Причины — ст. 450 ГК РФ;
  • Изменение обстоятельств — ст. 451 ГК РФ;
  • Как происходит расторжение — ст. 452 ГК РФ;
  • Каковы последствия расторжения — ст. 453 ГК РФ.

Помимо ГК РФ особенности совершения сделок с недвижимостью изложены в Федеральном законе №122 от 21.07.1997 г. (редакция от 02.06.2016 г.). Расторжение может происходить только в той же форме, в какой состоялось заключение, то есть в письменной. Формулируется соглашение сторон, где они заверяют свое согласие с порядком, сроками и условиями расторжения сделки. Но поскольку обоюдное согласие — редкое явление, намного чаще договора расторгаются более сложным путем — через суд (ст. 450 ГК РФ).

Самым веским поводом и основанием для расторжения купли-продажи квартиры является нарушение второй стороной существенного условия сделки. К таким существенным условиям относятся:

  • Обязанность продавца выписаться из квартиры самому и выписать домочадцев;
  • Обязанность покупателя в полном размере выплатить стоимость квартиры;
  • Обязанность каждой стороны использовать только подлинные документы и предоставлять достоверные сведения и др.;

Важно: нельзя расторгнуть исполненный договор, а в данном случае он считается таковым после выдачи свидетельства о новом праве собственности. При желании сторон отказаться от сделки после совершения регистрации придется проводить новую сделку купли-продажи с обратным итогом.

Таким образом, расторгнуть договор возможно по обоюдному соглашению, либо без такового через суд. Второй путь намного сложнее, затратнее и без гарантии получения нужного результата. Этим и объясняется настоятельная рекомендация каждого юриста по недвижимости: не подписывать договор без тщательного его изучения, консультации с адвокатом и включения в него условий, страхующих непредвиденные осложнения.

Читайте также:

Расторжение сделки по вине продавца

В процессе совершения продажи продавец обязуется перед покупателем:

  • Передать ему объект сделки в надлежащем виде и техническом состоянии;
  • Выписаться из квартиры самому и выписать всех домочадцев;
  • Получить оговоренную в документе сумму.

Чаще всего заключается предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу задаток. Очень важно прописать при этом, что это именно задаток, чтобы при расторжении договора или предварительного соглашения по вине продавца покупатель смог вернуть эти деньги обратно, причем в двойном размере. Апелляция к суду с указанием на то, что деньги не следует возвращать, так как это аванс, может быть оспорена, если в соглашении или договоре прямо указано, что это именно задаток.

Защитой интересов продавца в таком случае становится четкое прописывание в договоре тех условий, при которых потенциальный покупатель может потребовать расторжения договора и возврата задатка, чтобы избежать возможного риска мошенничества.

Читайте также:

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Граждане, намеревающиеся в будущем провести продажу квартиры, могут договориться об этом и заключить соответствующее соглашение, именуемое предварительным договором купли-продажи. Согласно ст. 429 ГК РФ, стороны обязаны не только договорится обо всех основных моментах будущей сделки (какая квартира продается, ее характеристики, цена и т.д.), но в том числе указывается, когда именно будет подписан основной договор. По общему правилу отсрочить основное подписание можно не более чем на 1 год. Также, обыкновенно, при подписании стороны оговаривают передачу задатка в определенной сумме, как гарантию своих твердых намерений.

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

В силу каких-то непредвиденных обстоятельств в будущем после того, как соглашение сформулировано и подписано сторонами, любой может пожелать отказаться от договоренности. В результате потребуется расторжение предварительного договора купли-продажи. Сразу возникает вопрос о возврате задатка.

Условиями предварительного соглашения определяется порядок его расторжения и порядок возврата выплаченных сумм. Судебная практика в данном вопросе достаточно сложна, поскольку только конкретные обстоятельства и формулировка соглашения позволяют принимать решение о том, считать ли задаток авансом или нет, а значит, обязан ли продавец возвращать его несостоявшемуся покупателю и в каком размере. Большое значение в каждом случае имеет: кто именно является инициатором расторжения договоренности, и по какой причине.

Расторжение сделки по вине покупателя

В процессе приобретения недвижимости положение покупателя является более уязвимым, так как он рискует потерять свои деньги, остаться без квартиры. Не стоит рисковать, полагаясь на везение, лучше воспользоваться услугами юриста, который проверит сделку, удостоверится в ее юридической чистоте.

Ошибочно полагать, что риелтор сделает то же самое, что и юрист. Риелтор — только посредник между сторонами и его интерес один — поскорее провести куплю-продажу. Проверка юридической чистоты предлагается агентствами только как дополнительная услуга, а выполняют ее штатные юристы. Причин для опасений между тем довольно много:

  • Квартира может иметь некое обременение или сразу несколько;
  • Число сособственников больше указанного в договоре;
  • Жильцы могут быть выписаны противоправно;
  • Квартира приобретена по наследству, но с нарушением законодательства;
  • И так далее.

Все эти причины дают право покупателю отказаться от сделки и в одностороннем порядке потребовать расторжения договора (основного или предварительного). Если перерегистрация права собственности уже произошла, доказывать правоту придется через суд, но практика показывает, что продавец-мошенник успевает скрыться с деньгами или потратить их.

Признание недействительным договора купли-продажи

Важно понимать, что расторжение и признание недействительным договора – это разные вещи. Итог обоих мероприятий один, но разная процедура их осуществления, а также ее последствия. Признание недействительности договора купли-продажи квартиры налагает обязательство на виновную сторону вернуть все, что она получила от второй стороны обратно, а также выплатить сумму компенсации за причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).

Признать договор недействительным вправе суд по основаниям:

  • Нарушение законодательства;
  • Неполная или полная недееспособность любой из сторон;
  • При заключении договора та или другая сторона не отдавала отчета в своих действиях;
  • Сторона сделки — несовершеннолетний;
  • Сделка совершена мошенническим путем;
  • Сделка признана притворной или мнимой;
  • Некоторые другие основания, перечисленные в законе.

Юридическим последствием признания договора недействительным является констатация того, что купля-продажа никогда не имела места. Деньги, полученные любой из сторон, должны быть возвращены, квартира тоже, поскольку нет никакого законного основания для их перехода от одного собственника к другому.

Как защититься от одностороннего расторжения договора?

Не секрет, что продавцы стремятся всячески уйти от уплаты налога с продажи квартиры (13%). По этой причине в договора вписывается не истинная стоимость сделки, а лишь та, которая не облагается налогом — 1 млн. руб. Это относится к тем квартирам, которые куплены меньше 3 лет назад. Если продавцу удается уговорить покупателя, то в договоре указывается фиктивная сумма.

А далее покупатель, уступивший уговорам продавца, рискует столкнуться с тем, что сделка будет расторгнута через суд по любому основанию, вот только вернет продавец только то, что вписано в договор. Доказать правоту в данном случае не представляется возможным. Более того, настаивая на том, что сделка была совершена с целью ухода от уплаты налогов, обе стороны рискуют стать участниками уже уголовного процесса, так как данное правонарушение подпадает уже под действие не Административного, а Уголовного кодекса. По этой причине не стоит поддаваться на уговоры, а в договоре лучше писать все как есть.

Можно ли отказаться от квартиры, купленной в ипотеку, и взять другую квартиру?

Здравствуйте, вопрос по ипотеке сначала, ситуация: мы с мужем взяли квартиру в ипотеку, деньги перечислили, зеленки на квартиру уже сделали. По договору купли-продажи прописано,что хозяин,который продал нам квартиру,должен ввписаться и выселиться из квартиры в течении 14 дней. Зеленку мы получили 26 апреля, а бывший хозяин открыватт квартиру нам не хочет, на контакт не выходит, писала уже сообщение ему. Что делать незнаю. мц квартиру снимаем и нам ждать пока 2 месяца пока его выпишут по ссуду, тоже денег не хватит. Можно ли отказаться от этой квартиры и взять другую квартиру, не отказываясь от ипотеки?

Ответы юристов (1)

Можно ли отказаться от этой квартиры и взять другую квартиру, не отказываясь от ипотеки?
Динара

В данном случае, вы не сможете расторгнуть договор купли-продажи квартиры по причинам:

1. Расторжение договора-купли продажи, должно происходить с согласия банка, так как банк является залогодержателем квартиры и вряд ли согласится, на подобные действия, так как квартира является гарантом банку, в выплате вами ипотечного долга.

2. Отказ продавца от снятия с регистрационного учета, не является основной причиной в расторжении сделки, так как снять с регистрационного учета, вы можете в судебном порядке.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Отказ от сделки

Ирина Корчагина

Ну чего вы все Ирину пугаете?))
Приостановку не более, чем на три месяца, или приостановку на месяц с последующим возвратом документов сторонам сделки БЕЗ проведения регистрационных действий росреестр может сделать по заявлению одной из сторон сделки в соответствии с п.3 ст. 19 закона о регистрации(122-ф3).
Может. НО.
в соответствии с последним абзацем того же пункта ст. 19, по кредитной сделке это возможно только с согласия КРЕДИТОРА и по совместному заявлению ОБЕИХ сторон сделки.
Так что, пусть он идет лесом, этот обнаглевший продавец. Регистрация короткая на кредите — ждать недолго, а если задерживает росреестр, то кому надо быстрее, тот знает, что сделать, чтобы выдали вовремя.

Привожу указанный абзац ст. 19:
. Правила настоящего пункта НЕ применяются к государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. Приостановление государственной регистрации прав или отказ в такой регистрации в этом случае допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

Может, напишет заявление об отказе от сделки и все. Вы с ним поаккуратней, повежливей. У нас в агенстве вообще кошмарный случай, продавали переуступку по ипотеке, покупатель погасил долг в банке, а продавец отказался продавать, вот такие казусы могут быть, поэтому «лучше перебдеть чем недобдеть».

Ирина, приходилось, конечно, некие денежные суммы Продавцам выплачивать ( к примеру, для брони Объекта в новом строительстве) до регистрации права собственности на имя Покупателей. Однако, эти денежные суммы отражались в ДКП в разделах расчеты + в форс-мажоре. Это обязательное условие, мало ли что взбредет в голову Продавцам. Да и по размеру они были не ахти какими крупными. Будьте бдительны!

Вы дали повод продавцу сомневаться в качестве сделки.+он возможно начитался «советов» в интернете. Тут главное понять зачем ему вдруг понадобились деньги: реальная необходимость или из серии «я хочу чтобы передо мной польку бабочку танцевали» и в соответствии с этим строить с ним общение. Выдать налик можно, но только по договору займа . В ДКП к сожалению это можно отразить только при отказе от сделки+новые согласования с банком . Так что только по договору займа..А еще лучше продавцу объяснить что таких «продавцов» как он сейчас достаточно. Надеюсь что справку из ПНД у продавца Вы запросили..

Получается, что документы уже поданы на регистрацию в ФРС, а продавец может отказаться продавать?

Договор купли-продажи подписан-заключен. Пугайте продавца, что в случае его необоснованного отказа от исполнения договора, вы подаете в суд, который с большой вероятностью, будет на вашей стороне и вынесет решение, на регистрацию перехода права. Каким образом, продавец может расторгнута сделку в одностороннем порядке?
Вас, не нужно что ли спрашивать? Покупатель ведь тоже ставил подпись в договоре и его тоже нужно спросить. Или по обоюдному согласию или в суд.
Приостановка есть от рег.палаты и продавец тоже может прийти в рег. палату и написать заявление на приостановку от себя. Но этого мало, для отказа от регистрации в одностороннем порядке. )

Ст.551 пункт 3 вам в помощь. Без разницы: ипотека у вас или простая сделка.
Если продавец еще не сделал сам приостановку, а только бегает и ноет вокруг рег.палаты, то не дергайтесь.
Если сделал приостановку-тогда в суд.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добавлю к ответу Ирины Владимировны.Даже если он и подаст заявление о приостановке,будет настаивать на расторжении,Вы вправе обратиться в суд и исполнить обязательства по договору.В настоящее время Вы полностью исполняете условия заключенного с ним договора.Тем более,если документы поданы,то чего огород городить, Практически во всех районах сейчас выдают документы вовремя..Подождет три дня.

продавец подав заявление в россреестр может только приостановить регистрацию, если регистрация уже началась или уже переход зарегистрировали. то продавец рискует остаться без квартиры и без денег. Расторжение ДКП как правило возможно только по решению суда, при том покупатель захочет отступные так как несет денежные потери, за ипотеку ему уже банк насчитывает проценты.

Расторгнуть сделку в одностороннем порядке возможно, при невыполнении условий сделки другой стороной. И только через суд.
Различайте — сделку и регистрацию перехода права собственности. Сделка у вас уже состоялась. Все стороны подписали договор купли-продажи. Осталось зарегистрировать переход права собственности и залог по ипотеке. Сейчас продавец уже вряд ли что-то сделает по остановке регистрации.

Насчет денег. Все зависит, как у вас в ДКП расписаны взаиморасчеты.
Возможно, что у человека срывается встречная покупка, тогда, в зависимости от условий взаиморасчетов, т.к. сроки регистрации затягиваются, он может требовать выделения ему определенной суммы до окончания регистрации, или (опять же — через суд) потом потребовать компенсировать потери и даже расторжения сделки.

Еще по теме: